劉教授指指金帆教授說：
“你倆幸災樂禍，有點報私仇的感覺。”
金帆哈哈笑起來，指指成林說：
“老劉，報私仇的主要是成林。”
玩笑開過，金帆教授指指劉教授和丁教授，對成林說：
“劉教授和丁教授他們有個課題，研究房地產公司的債務問題的。你比我研究的透切，喊你過來，有幾個問題聽聽你的看法。”
成林坐直身子看著三個教授。
劉教授從包裡拿過一個提綱問成林：
“你和金帆教授都關注到房地產公司的債務不正常，眼下處理最穩妥的策略是什麼？”
成林想了一會，搖搖頭說：
“這個我說不好，沒有太穩妥的方法了，隻能一步步循序漸進，走一步看一步了。當務之急是先讓房地產公司把內保外貸部分外彙貸款還上，再把各地區給他們的信用貸款還上，嚴格控製他們在境內外發債，遏製他們亂借錢的衝動。
房地產公司的債務已經尾大不掉了，甚至開始綁架地方政府，這不是個好苗頭。”
丁教授一臉嚴肅：
“這樣會不會影響房地產公司的正常經營？”
成林點點頭說：
“肯定多少有些影響。尚未動工的項目暫緩開工手續辦理。正在開發的項目，嚴格管控房產預售資金。
前幾個月東鎮開展了預售資金專項整治活動，大部分房產公司存在行賄主管人員，抽逃預售資金的情況。
東鎮方麵比較強硬，通過撤銷房產預售許可證的手段，已經將大部分房產項目的預售資金追回。這個活動需要在大範圍內鋪開，確保購房者的利益。”
劉教授點點頭，開始第二個問題：
“房產開發公司的債務，我們也做過分析，銀行貸款都有抵押，這塊目前安全可控。
購房者繳納的首付款，或者履約定金，這一塊由預售資金監管。
其他的是開發過程的流動負債。
目前負債的風險，似乎並不像你和金帆教授焦慮的那樣吧？”
成林點點頭：
“劉教授，先說銀行貸款這塊：
銀行抵押貸款相對安全一些，這個是浮在水麵之上的。還有保險公司和社會資金，給房地產公司做的配資，這一塊沒有足夠的抵押，暴露出來的風險比較大。
銀行的抵押大部分是土地抵押，您知道評估機構的水分。目前的土地價格，並不是土地的真正價值，它隻是市場競標時候的一個估值。
如果調控政策加碼房產銷售價格不及預期，土地的價值也得貶值，與拍賣價格形成倒掛也不意外，那時候銀行將麵臨大麵積的違約。
第二個是預售資金監管。估計國內絕大部分地區都存在問題，如果這個籬笆紮緊了，風險能少一些。
第三個是開發過程中的風險。
房地產公司亂開商業承兌彙票，目前不少房地產公司的承兌彙票已經沒人願意要了，貼現兌付不了了。
這一塊的規模僅次於土地出讓金的規模，風險不容易控製。”
劉教授點點頭，提了下一個問題：
“房產行業的風險在累積，有的專家建議采用硬著陸方式來管控，你怎麼看這個問題？”
成林搖搖頭：
“劉教授，如果采用硬著陸方式，效果如何我無法預料。
咱們可以分析一下，九十年代初期那次硬著陸的結果。那次硬著陸，導致房地產行業多年一蹶不振，各方損失不計其數。