田毅在君悅酒店床上恢複元氣，畢竟和高盛承銷團的博弈死了大量腦細胞，但老天爺都不想讓他休息，眼睛都還沒有睜開就被廖威拉了起來，在廖威的不斷騷擾下，幾分鐘洗漱完成，就徑直被拖上車，來到了皇後大街“華人行”大廈港陸創投的作戰會議室。一落座，他與廖威便一同將目光聚焦在香港團隊帶回的調研報告上。這份報告精細地將全港劃分為17個價值網格，每個網格都標注著三重關鍵的數據維度：
1.現金流模型：依據差餉物業估價署提供的數據，詳細計算出屯門、元朗等新界區域的租金回報周期。數據顯示，新界區域平均為7.2年，而港島核心區則達到12.6年。
2.政策敏感度：報告特彆標紅了未來五年地鐵延長線輻射區域，像洪水橋新發展區，其土地溢價預估值高達38。
3.風險對衝係數：著重篩選出屋苑中政府公屋占比超30的混合社區。此類社區能夠利用公屋穩定的人口結構，有效對衝經濟波動帶來的風險。
“香港屯門、天水圍、東湧三區共有43個屋苑符合我們的掃貨標準，均價4123港幣尺，空置率超40。”鄭偉一邊說著，一邊拿起紅色馬克筆，在報告上圈出關鍵數據。他繼續說道：“香港公屋輪候人數突破9.8萬，然而劏房均價卻同比上漲了19.7。”
“咱們為什麼專挑這種沒人要的老破小啊？買幾個豪宅不是更方便？”廖威滿臉疑惑，一邊在地圖上畫圈，一邊忍不住問道。
“這很正常。”田毅一心專注於資產轉移策略“今年的香港房價正處於快速上漲階段。貧民住宅由於總價相對較低，剛需購房需求旺盛，在市場上行期價格上漲的彈性較大，投資回報率可能更高。相比之下，豪宅市場經過多年發展，價格基數較高，上漲空間相對有限。而且，貧民住宅的租戶群體通常以普通居民為主，租賃市場需求穩定，租金回報率相對較高且穩定。購買貧民住宅用於出租，可以獲得較為穩定的現金流收入。豪宅的租金雖然高，但空置率可能相對較高，綜合考慮租金回報率未必有優勢。”
“買樓可不是選妃，我們就是要找這種看似平凡，實則毛孔裡都滲著現金的‘醜女’。”田毅拿起激光筆，精準地圈定屯門悅湖山莊，繼續說道，“根據團隊資料同步計算：該屋苑於1987年建成，若拆除原有間隔牆改為劏房，單位數量可增加173。再配合我們那邊家具廠定製的微型組合櫃，年租金現金流可提升至1870萬港元。”
就在田毅向廖威解釋之際，鄭偉遞上一份檔案資料，說道：“中原地產亞太董事總經理親自接單，他們最頂尖的資產配置專家正在候場。”
田毅微微鬆了鬆領帶，目光落在鄭偉手上整理的檔案上。檔案顯示，中原地產客戶總監陸嘉怡，30歲，離異，畢業於劍橋大學地產金融專業，擁有碩士學位。她經手的大宗交易金額超50億港元，檔案照片中的她，丹鳳眼透著如冷兵器般銳利的鋒芒。
“中原地產盯上咱們了，派了個王牌女總監來對付。”鄭偉突然插口提醒道。
“嘿嘿，還挺漂亮的……少婦。”廖威的喉結不由自主地滾動了一下。
田毅輕輕用腳踢了廖威一下，調侃道：“香港人總喜歡玩這種把戲，美人計。走吧，去會會這個讓我們廖公子看照片就心動的……少婦。”
而此時，中原地產特彆危機應對小組早已啟動「紅粉計劃」。該小組通過土地注冊處實時監控係統，提前48小時便鎖定了田毅的需求，同時也鎖定了這批總價1.2億港元的房產。
在此說明一個數據：香港使用的是英製單位，通常來說，1平方英尺約等於0.0929平方米，也就是說，香港大約10.764平方尺是一平米。例如，4123港幣尺換算後約等於港幣一平米。）
2004年，香港停止了廉價房屋計劃，並逐年壓縮商品房的土地供應，導致房屋供需緊張。按照預估，那時候香港平均房子麵積應該在6070平方米，此處統一按照60平方計算。）
眾人在屯門悅湖山莊見到了陸嘉怡。這女人腳踩十厘米高跟鞋，行走間卻如履平地，以中原地產資產重組總監的身份優雅現身。她特意將普拉達公文包換成廣州產的仿款，這一細節被心思敏銳的田毅儘收眼底——她在刻意淡化自己的精英人設。一坐下，陸嘉怡便解開香奈兒粗花呢外套，露出鎖骨下方若隱若現的玫瑰紋身。
“田總，廖總。”陸嘉怡指著一份發黃的戶型圖，說道，“你們看，這套實用麵積六十三平，單價不到五千，跟成都奶茶店三個月租金差不多。”
田毅剛準備開口詳細詢問，陸嘉怡突然彎腰去撿鑰匙，低胸襯衫領口裡的柔軟上瞬間露出一串不知何種文字的刺青。這個動作讓廖威的喉結又不受控製地滾動了一下。
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“陸小姐，我聽說屯門悅湖山莊被稱作‘窮人的海景房’？”田毅翻開泛黃的樓書，說道，“1997年有個福建客在這裡買下整層12戶，現在月租還不夠支付管理費。”
陸嘉怡抿嘴一笑，將戴爾atituded800筆記本電腦轉向田毅兩人，說道：“田總，我明白你在考慮空置率，但這裡比銅鑼灣禮頓道的商住兩用樓，空置率低12個百分點。”
“數據漂亮得跟陸小姐的妝容似的。”田毅用鋼筆尖輕輕戳著報表上的租金回報率，說道，“但您把物業管理費算進運營成本，卻漏了這幾十年樓齡的維護費。”
陸嘉怡聞言，輕輕拍了拍手，一個模樣如小白花般的女助理走進來，打開投影儀對準窗簾，說道：“兩位請看，這是中原剛研發的樓宇生命值算法。”隻見三維模型在幕布上緩緩旋轉，綠色數據流顯示建築剩餘壽命62年，然而旁邊卻用極小字體標注著“不含地質災害變量”。
廖威剛要叫好，田毅突然掏出一台諾基亞7650手機，說道：“巧了，我司工程師也做了個模型。”手機屏幕亮起鮮紅的數字：47.3年。田毅接著說道：“算上深圳過來的河泥沙淤積導致的地基沉降，這樓可能挺不過2040年。”
廖威的腳尖在桌下碰了碰田毅，眼睛卻依舊盯著陸嘉怡的低胸襯衫領口，說道：“田哥，人家中原的數據模型畢竟專業......”話音未落，陸嘉怡突然傾身給兩人斟茶，dior真我香水的尾調輕輕掃過廖威的鼻尖，柔聲道：“廖總要是今天簽意向書，我讓法務部把車位都換成連號。”
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