“柳總，這個房地產投資基金，該怎麼運作啊？”
柳曉梅回答道：
“一開始，我也不太明白，後來特地打電話問老板。老板的回答道，房地產投資基金是指投資於房地產領域的基金。
一般情況下，主要投資於一級市場，也就是投資於房地產行業和資產，當然了，也可以投資於二級市場。”
張揚從來就沒有進過資本市場，純粹就是一個資本市場小白，傻傻問道：
“一級市場？二級市場？都是什麼意思啊？”
麵對張揚這樣的小白，柳曉梅確實有些頭疼，想了一會，才儘量用通俗的語言耐心的解釋道：
“投資一級市場，很簡單，就是拿錢去購買房產，就和我們公司收購切爾西公寓和培訓中心差不多。
而投資二級市場，意思就是投資證券市場中一些房地產行業的企業證券，簡單地說就是買這些企業的證券。
類型上可以分為債權投資、股權投資和混合型投資幾種。”
張揚點點頭說道：
“這樣說，我就有點明白了。”
柳曉梅繼續解釋道：
“老板交代，我們算是經營類房地產投資基金，主要采取自持物業收取租金的模式，享有租金以及物業升值帶來的盈利。
經營類房地產投資基金這種經營模式，經營周期比較長，收益相對穩定。
收購的物業主要為購物中心、公寓、寫字樓、停車場、倉庫等，收購後就放出去出租，經營周期一般為數十年，因為有長期租賃合同作保證，所以，基金就享有穩定的現金流。”
張揚琢磨了一會，然後說道:
“除了房地產開發，自己蓋樓外，其他做法不是和老板之前做的差不多？”
柳曉梅點頭說道：
“是啊，老板也是這樣說的，經營類房地產投資基金主要是通過租金和自持物業升值盈利的，退出方式是出售自持房產或者賣出持有證券。
這種基金著重於經營自持物業獲得穩定的租金收入。
當然了，特殊時期也可以通過出讓自持物業獲得資金。還有一種方式就是基金將手裡的自持物業打包上市，從而實現不動產證券化。”
張揚請示道：
“那我們該如何操作呢？”
柳曉梅回答道：
“老板說現在不著急，我們房地產投資基金是長期投資，次貸危機爆發後再去購買會更加有力。”
張揚搖著頭說道：
“我說的不是這個意思，我說的是具體該怎麼操作比較好？”
張揚心想，我們這個房地產投資基金想和老板比盈利，恐怕有點困難。
柳曉梅進一步說道：
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