重生之全能網紅！
真正要“真金白銀”的砸巨資，去投資一個大項目，就不是一點小聰明的取巧之舉，就能夠濟事的。
比如按照吳瑕已經找專業人士初步出的“設計圖紙”，沿街長達25公裡的街道，兩邊都建5層的商鋪，那就有5公裡的商鋪麵積了。
商鋪隻設5層，是出於提升每層商鋪的高度的考慮。
現在的流行設計底下第一層商鋪，就達到55到6米的高度。也就是俗稱的“買一樓得兩層”。
這樣的商鋪設計，非常利於後期的商鋪銷售。
5層商鋪的總高度，其實比傳統的自建房的8層還要高。
另外，按照“容積率”及視覺美感各方麵的綜合考量，這長達5公裡的兩排商鋪之中，大約每隔上100米建一棟電梯高樓。那麼5公裡的沿街兩邊的商鋪總長度，可以建造30棟電梯高層（畢竟每棟高樓也需要有自己的占地麵積的，不可能隔100米建一棟，5公裡就得出50棟高樓的公式計算數字）。
一棟電梯高層的占地麵積，不算太大，大約隻能在2畝左右。因而每建這樣的1棟樓盤，大約成本在5000萬左右。
當然，這是以30層左右的電梯高樓來計算。如果層數再多，成本肯定就不止這個數。因為按照國內的標準，超過100米的高樓，就算作“超高建築”。超高建築必須有“避難層”，還得符合更高的安全建築標準。這導致“超高建築”的建樓成本大增。一般開發商蓋電梯樓，都會控製在100米以內。也就是33樓以內。
梁騰計劃蓋的30棟高樓，每棟都控製在100以內。每棟成本控製在5000萬。
30棟，全部開發建好，那就需要15個億。
這還不包括底下5層的沿街商鋪。那些至少得投資5個億。
所以全部5公裡的兩側商鋪及樓盤，全部搞好，最少需要投入20億。
更改了方案，設計成商鋪加高樓的設計，投資就是這麼大。
如果那30棟電梯高樓，設計成50幾層的超高建築，成本最少要翻上一番。
前麵說過的，高層建築超過百米之後（也就是33層以上），建築成本就會出現大幅度提高。一般實力不夠的開發商，也不敢叫設計師設計50層的超高建築。
假如，商鋪5層，建30棟電梯高樓，每棟50層高，預算投資直接突破35億。
梁騰現在也拿不出30億。
這個商業項目，完全可以采取“預售”的方式來進行。
預售可以快速回籠資金，起碼能有5到6個億。
但那預售一般需要你的建築蓋到7層以上，才能拿到“預售證”。所以隻能當成後續的資產注入，一開始建造商業街及樓盤時，不能考慮去進行“預售”。
不過話說回來，梁騰需要準備的30多億，也不需要一次投入。
如果預計工期是10年，那這30多億就分10年來投資，每年投資35億左右。如果工期是5年，那這35億就分5年投入，每年投資7億這樣子。反正總投資額要達到35億。
梁騰跟吳瑕反複商討過了。
最後還是拍板決定，那30棟電梯高樓建它50層。也就是跟“王者大廈”的高度齊平。
電梯高樓的總數，最後定在30棟，梁騰覺得自己可以列入最有良心的那一批“開發商”之列。
前世他可是親眼看過，有一些老家本土的樓盤，開發商為了提高“容積率”，直接把應該限製在30米以上的“樓距”，硬生生拉近到15米以內。哪怕是步梯的低層商品房，每棟樓與樓之間，也沒有挨得那麼近的啊。
何況這是30層高的電梯樓，樓與樓之間的距離，拉近到15米以內，那是真正的影響到商品房的“采光”。50層的電梯高層，那絕對突破了150米的高度了。
多棟150米高樓，之間的距離不到15米。采光影響嚴重的，當然是最底下那幾層。
不能說室內光線會暗得“伸手不見五指”，但起碼會像窗戶裝了茶色玻璃，室內的光線暗上數倍。
另外，樓與樓之間挨得太近，每一層陽台，都可以清晰無比的看到對麵住戶在家中的一舉一動。
這種情況下，你拉還是不拉窗簾呢？
大白天總拉起窗簾的話，室內的采光，難道都靠點燈來解決嗎？
不說電費貴不貴，在人的心理就會非常的不舒服。
連最起碼的采光及私密性都弄不好，這還是高大尚的電梯房嗎？
再說了，15米的樓距，意味著底下樓與樓之間的通道，那也僅僅有15米的寬度。
如此狹窄的通道，再搞點綠化的花圃。當兩邊都停了個車，新駛進來的車子再想“調轉個頭”，都變得難以實現。
完全不要“綠化”嗎？
還真沒見過沒綠化的小區。商品房開發設計的最初階段，就得把“綠化率”也確定下來。一點沒有綠化，也通不過規劃部門的審核啊。
總之，為了賺錢，在有限的地塊中多擠幾棟樓進去，實在是“後患無窮”。
業主住進去後，過道太窄的諸多麻煩事，就會曝露出來。
梁騰正因為一位親戚購買過這種商品房，梁騰前世逢年過節的時候，自己駕車去拜訪住在那樓盤的親戚，開車直著開進去；回頭時卻得“退”著出來。
而住在二樓的親戚，白天就得開著電燈迎客。感覺一下子回到不通電的三十年代。梁騰因此記憶深刻。
現在論到梁騰有握大權，可以拍板一片商業街高樓的“間隔距離”了，雖然心裡很想“多塞”幾棟樓進去。但良心上總覺得，搞出的東西太不像話，背後被人戳脊梁骨啊。
斟酌再三，梁騰敲定了就建30棟電梯高層的數量。
而工期，分5年來預算投資。
梁騰這麼急著要在房地產方麵大乾一番，主要還是計算了一下收益。
他計算的結果，如果投資30多億進這個商業街及樓盤項目，他撐得下去的話，在商業項目完成之日（初步預計是5年後），他最少可以獲得5倍的收益。
5倍收益那是多少？
以他總投資35億來計算，那他項目完成後，他回籠的資本就高達175億。
真真正正的175億現金，而不是樓盤值多少多少錢的估價。
正因為計算出這樣一個可以預期的目標，梁騰頓時無論如何，都壓製不了一顆“蠢蠢欲動”之心。
35億投資分5年進行，每年需要籌集7億左右。
第1年的7個億，需要他真金白銀的募集；
到了第2年的7億，取得了預售證了，完全可以通過一整年的預售房子來籌集。
地段這麼好的商品房，梁騰不相信連7個億的預售款都收不上來。搞不好，預售的情況比較火爆，預售額突破10個億都有可能。
如果再樂觀一些，預售款直接突破15億，那他連續第2年的7億投資，第3年的7億投資，都有了著落了呢。
到第4個年頭的7億投資，完成可以通過銀行貸款來完成。
畢竟他手頭上擁有的長達5公裡的沿街兩邊的地皮，還從來沒有拿去抵押貸過款！
不是他吹，拖到了4年之後，“開放之都”的房地產，少說也能翻上一倍。因此，他拿地皮去銀行抵押貸款，完全用不著找關係，就是走一般的正常程序，他便可以輕輕鬆鬆，貸出10幾億的現金來。
那麼，第4年的7億投資和第5年的7億投資，就統統到手。
隻不過，貸款需要支付的利息有點多。
假設，3到4年之後，商品房的房價漲幅比較理想，梁騰就算向銀行舉債，也不需要借10幾億，借幾個億都夠周轉了。
幾個億貸款的利息，總比十多億的貸款利息，要少得多。
就用“王者大廈”底層商鋪的租金，都可以支付。
梁騰是深知未來15年後，“開放之都”的房價，漲到何等恐怖的程度。因而，他雖然製定的是5年內完成商業街道旺鋪及電梯高樓的建設，但不代表，他就要力爭5年內把所有的商鋪和商品房，統統銷售一空。
梁騰的目標其實定的很低那就是到第6個年頭時，預售掉的商品房麵積，可以支撐他完成所有的投資——也就是大約35億的投資統統來自於商品房銷售所得，從此不再欠銀行錢。
這，就足夠了。
商品房不需要全賣光，賣掉一小部分夠應付投資就行。
至於沿街的商鋪，能不賣掉最好。如果實在缺錢時，預售掉一小部分也是可以的。
投資的35億解決了，剩下的一半的商品房，還有大部分的商鋪，就真正歸梁騰所有了。
屆時，梁騰隻需靠著那長長數公裡的商鋪的租金收入，每年毫不誇張的都能有幾個億鋪租進賬。
而他的固定資本，更是恐怖。
那些“不動產”就宛如優質股票，十幾年持有不拋售，按照2020年的“開放之都”的房價，梁騰的身家直逼千億。
這屬於更加美好的前景。
5年後房地產全部變現，他就是百億富豪。等到15後房地產再變現，他就是千億富豪。
想到如此美好前景，梁騰忍不住渾身激動起來。
前景無比美好，最為關鍵的投資，要看這第一個年頭。
畢竟後麵4年的投資都可以通過“預售”及“貸款”來完成。
頭一年，完全得靠自己來籌集7個億。
當然，喜歡抬杠的人也可以說，現在梁騰擁有的那商業街，沿街近兩百畝的地皮，還沒有拿去銀行抵押。他頭一年籌集資金有“缺口”時，可以用一線地皮作為“抵押物”貸款先啊。
梁騰不會那麼做。