嘎嘎嘎，八千字，算大章了不？）
“不是，哥，你剛說啥？搞房地產公司？”成子下意識地往前湊了湊，壓低聲音，“早幾年你不是說過，乾房地產賣房子的，拉一排挨個兒斃了可能有冤枉的，但是隔一個斃一個，肯定有九成漏網的？你還說那玩意兒咱不碰，可你這，咋？又改主意了？”
李樂笑了笑，“我說的房地產公司，跟那幫玩空手套白狼、勾兌拿地、虛報容積率、抵押加杠杆，要麼發財，要麼樓爛債留人跑路的，不是一碼事。”
“那你說的是哪一碼？”成子眉頭依然皺著，眼神裡全是困惑，“這年頭，搞房地產的不都是這一套玩法？離了這個，還能玩得轉？總不能是給長安人民蓋經濟適用房吧，嗬嗬嗬。”
“扯淡，哪輪得到咱們？你得換個思路。”李樂身體往後靠了靠，目光掃過不遠處此時有些空蕩蕩的舞台，“我在姑蘇搞的那個青年公寓項目，你有印象吧？”
成子想了想，“那不是用嫂子家的樓麼？弄得跟大學宿舍樓似的，說是給剛畢業去那邊工作的大學生和年輕人住的，上次姚小蝶過來做審計，還提過一嘴，說租金壓得低，出租率很高，但就是賬麵上看著，不算怎麼賺錢....哥，你是想，照這個路子來？”
“對，但不全對。”李樂手指在桌麵上點了點，“說實話，姑蘇那個規模小，算是蜻蜓點水，其實也是那會兒腦子一熱就搞了出來，反正你嫂子家蓋的樓，不用白不用。”
“嘖嘖嘖嘖。”
“你乾嘛？”
“吃魚呢。”
“不過今天那個王磊的事兒，讓我一下子把幾個問題串了起來，倒是可以以青年公寓為一點，然後成立一家正經的房地產開發公司作為前置，建立一個以開發、持有、租賃為業務核心的模式。”
“不是簡單租兩棟樓改造一下。那是咱們自己找地、自己設計、自己蓋，然後自己持有、自己運營管理，隻租不賣。”
成子眨了眨眼，似乎捕捉到一點什麼，但又沒完全抓住，沒吭聲，等著他往下說。
李樂拿起筷子，在桌上畫了兩個淡淡的圈兒，“兩塊核心業務，一是不是像傳統開發商那樣買地蓋樓賣樓，而是選擇性地依托咱幾個生產基地所在的城市，特彆是那些國家級的經濟開發區、高新區，開發專門用於租賃的公寓。二是是收購那些位置不錯但品質一般的舊樓，用我們的標準進行改造，變成可出租的資產。”
“而目標客戶非常明確，首先就是我們自己各大基地裡的員工，企業可以作為福利為他們整租，這解決了我們自己的問題，你反正要建宿舍，不如走市場化路徑。”
“再一個，就是開發區裡其他企業的員工，特彆是那些年輕的白領、技術人員，第三，就是這座城市裡所有暫時買不起房，但又對居住品質有要求的年輕人。”
成子拿起茶杯，抿了口，琢磨著，說道，“哥，我明白你的意思。這聽起來像一樁更具有社會效益的生意，能解決實際問題。”
“但房地產是資金高度密集的行業，這種隻租不售的模式，對資金的占用將是天文數字，回收期會非常漫長。這和現在追求的高回報率、快速周轉的模式，完全是兩個邏輯。經濟效益呢？它的盈利模型怎麼跑通？”
“就沒打算快進快出。”李樂搖搖頭，“這也不是傳統意義上那種瞄著暴利去的房地產。我們不能把它當成一個快生意來做。它的經濟效益不在暴利，而在長期和穩定。”
“怎麼說？”
李樂抓了盤子裡的幾顆開心果，一邊給大小姐掰著，一邊算給成子聽，“第一，現金流。一旦形成規模，租金收入是非常穩定的正向現金流，能平滑經濟周期的影響。”
“第二，資產本身。經濟在起飛，這些核心城市、開發區的地產價值長期看一定是穩步上升的，我們持有的是優質實物資產，這叫藏富於地。”
“第三，政策機會。我之前研究過，雖然現在國家層麵還沒明確政策，但很多地方政府為了招商引資、吸引和留住人才，對能提供配套租賃住房的企業是非常歡迎的。這意味著，我們在拿地、改造甚至是稅收上，都有可能爭取到意想不到的支持。滬海張江、燕京中關村那邊已經有類似的苗頭了。”
“最後，也是最重要的一點，我們有什麼？”
“有什麼？有....基地？”成子想道。
“對，我們的幾個基地，綿蓉城、中州、長安都是在未來省域經濟和虹吸地帶，而粵省的季華鄉，蘇省的姑蘇，鄂省的江漢這些都是珠三角、長三角和沿江經濟帶的中心城市。”
“這些城市都會是未來人口的打量流入的區域，每年多少從外地來的年輕人、打工人？他們第一要務是什麼？有個安穩、便宜、上班近、不用折騰甚至帶點小理想小情趣的乾淨的窩”
看著舞台上燈光開始變換，預示著年會即將開始，李樂加快了點語速。
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“這就是我們最可靠的錨點客戶和合作切入點。我們可以先與當地政府談：我們來解決你們園區企業員工的居住難題，這對城市意味著什麼？”
成子順著李樂的話往下想，“意味著，穩定、能吸引人、留住人才？城市競爭力的提升？”
“如果這樣，倒確實能發揮我們的優勢，有實體產業背書，有成功項目案例，我們談判的籌碼比純粹的房地產商要多得多，能爭取低成本的土地或物業資源。”
李樂笑了笑，“咱們通過規模化建設和管理來控製成本，通過長期穩定的租金回報來獲取收益。雖然慢，但細水長流，風險低，而且穩定。這模式，本質上做的是服務和運營，不是地產投機。”
成子腦子裡在飛快地算著賬，一皺眉，“可，哥，這前期投入就算能有優惠，可不是小數目。拿地、建設、配套裝修、運營管理.....咱們現在現金流不錯，也撐不住這麼大攤子同時鋪開啊。”
李樂把麵前剝好的一堆開心果放到大小姐的碟子裡，收獲了一個溫柔的笑容，轉頭看著成子，“所以不能靠豐禾一家，這個事兒，可以和萬安、長樂高速、新能源那邊幾家通通氣兒，還有通過郭鏗那邊，在資金端可以設計成信托計劃或者專項資管產品，拉上保險資金、甚至一些求穩的長線機構投資者進來。”
“告訴他們，這玩意兒雖然慢，但現金流相對穩定，早入手風險低，抗通脹，相當於把未來的租金收益提前證券化。不過這事兒，回頭得仔細琢磨，得合規。”
“再說，也沒讓你一口吃成胖子。”李樂繼續道，“可以先試點。就在咱們新廠區旁邊或者交通便利的地方，拿一小塊地，照著姑蘇那個項目的升級版，先蓋上一兩棟。”
“優先滿足咱們自己擴產後的員工需求，有富餘的再對外租賃。摸著石頭過河，跑通模式，驗證效果，算清賬目。”
“如果確實可行，再慢慢擴規模。”
“這事兒，不像搞食品，快消品，砸錢搶市場就行。得有點耐心，有點社會擔當，看得是長遠，你琢磨呢？”
成子沒立刻回答，目光投向舞台上正在調試話筒的主持人和炅，以及台下那些洋溢著笑容、對未來充滿期待的年輕員工們。
“是有點意思。聽起來像做實業，重資產、長周期的實業。但這件事，賺不了快錢，發不了橫財，可如果踏踏實實做成了，倒是一條又寬又長的賽道，就是.....太磨人了，得有專業，且耐得住寂寞的人來搞。”
“所以我來個本末倒置，模式沒跑通，先把終端給弄出來了，不過，這事兒還有些細節我暫時還沒理清，等等，我再和其他老錢、大泉哥他們幾個人溝通一下再說，今年，06年....有時間。”
李樂正說著，舞台上的燈光驟然全部亮起，激昂的音樂響徹全場，兩位主持人拿著話筒，笑容滿麵地走到台前。
“各位豐禾的兄弟姐妹們，大家，晚上好！”
。。。。。。
舞台上，流光溢彩的開場歌舞將現場氣氛瞬間點燃，音樂稍歇，燈光聚焦，兩位主持笑吟吟地走到台前，開始說起了串詞兒。
“真是鑼鼓喧天，鞭炮齊鳴，紅旗招展，人山人海！一進來就感受到咱們豐禾人的熱情了！”
“錯了錯了，現在禁止燃放煙花爆竹。”
“哦哦，忘了，忘了，不過，一年一度的團圓盛會，看著每一位臉上洋溢的笑容，就感覺格外溫暖。當然，也可能主要是這會場暖氣給得足！”
台下響起一陣笑聲。
幾句暖場過後，何老師神色稍轉正式，“說到團圓，說到收獲，過去的一年，豐禾食品在激烈的市場競爭中，再次取得了驕人的業績。這離不開每一位員工的辛勤付出和默默奉獻，也離不開一位領航人的掌舵”
李香接道，“是的，所以在這歡聚的時刻，首先，我們要請上一位非常重要的人物，來為我們送上新年的祝福。不過，說到他，名字就特彆。”
“叫什麼？”
“李家成。”
“哎呀，這名字起得好！一聽就是乾大事的人。”
“為啥？”
“因為有先例啊。”
“不過咱們這位家成，可比那位要年輕帥氣的多。”
“哈哈哈哈~~~~”
“籲~~~”
台下一陣起哄和會意的笑聲，李樂一皺眉，這臭毛病啥時候傳到這兒來的？自己肯定不會，瞅了眼對麵笑嘻嘻的周一，嗯，一定是這個人。
“就是就是，那讓咱們趕緊用最熱烈的掌聲，有請豐禾食品的董事長，李家成先生，上台為我們致祝酒詞！掌聲歡迎！”
在“小李總！”“成子哥！”“李總！”的喊聲，口哨聲，掌聲中，成子笑著站起身，衝四周拱拱手，整理了一下身上的藏青色西裝，快步走上舞台。
從何老師手中接過話筒，站定後，目光掃過台下黑壓壓的人頭，清了清嗓子。
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台下漸漸安靜下來。
成子開口，乾脆利落，“第一，我代表公司管理層，向在座各位，以及所有堅守在崗位沒能來的兄弟姐妹，道一聲辛苦了！謝謝大家一年來的拚命！”他微微鞠躬。
掌聲雷動。
“第二，”成子直起身，提高聲調，臉上帶笑，“今天，年終獎，都領了麼？”
“拿到啦！！”台下異口同聲的回應帶著十足的歡快和滿足，聲浪幾乎掀翻屋頂。
“第三，”成子點點頭，手一揮，“都吃好！喝好！但記住了，誰都不準喝醉，行了，就這麼多，上菜，倒酒，動筷子！！”
三句話，不到一分鐘。台下爆發歡呼，夾雜著“小李總來喝兩杯”、“放心吧，醉不了”“小李總，牛逼”的叫聲。
成子把話筒塞回給何老師，揮揮手，笑著走下台。
年會繼續。幾段歌舞後，來自易俗社的名家登台，一曲高亢激昂的《斬單童》，吼得地動山搖。
耳邊還留著秦腔的餘韻，第一輪抽獎就來，主持人請上周一，大屏幕上數字飛速滾動，周一每次叫停，就有十個人中獎。
“038！”“哈哈哈，是我，是我！”一個年輕姑娘跳起來。
“417！”“這兒呢，這兒呢！”
“136！136！最後一遍了啊，136！人呢？”
“上廁所去了！能給我不，我是137！！”
“你一邊兒去，136來了，來了！”p3各有歸屬。中獎的興高采烈，沒中的難免唏噓。
周一拿著話筒笑道，“沒抽中的兄弟姐妹彆灰心！這說明啥？說明你們離三等獎三十台數碼相機更近了！好運在後頭呢！”
“對啊，咱們等著三等獎。”
“行啊，你中三等獎，就少了個競爭二等獎的。”
“哎，也是，那我等到最後的特等獎。”
“傻啊你，最後就三個特等獎，概率更低！”
等到周一下台，音樂稍停。大家以為接下來又是表演時，卻見還苗條的李香笑靨如花，“看了這麼多精彩的表演，聽了秦腔的豪邁，接下來呢，我們要為大家送上一段特彆溫馨、特彆可愛的節目。”
何老師在一旁配合，“哦？特彆溫馨可愛？那是什麼？”
李湘道：“俗話說，金鼠賀歲，萌娃迎春！接下來，就讓我們用熱烈的掌聲，歡迎我們豐禾最小最可愛的家屬們，帶來他們精心準備的節目，掌聲有請！”
李樂正和田胖子碰杯，聽到這話，下意識朝台邊一看，瞧見一個黑影正站在舞台邊邊，心裡“咯噔”一下。
待仔細一瞧，心說，藥丸，這母猴子又要搞什麼？
一陣惶恐，撂下杯子，和宴會廳裡大部分人一樣，站起身。
卻見馬闖正站在台側，衝著一群高低不等的娃娃們擠眉弄眼，捋袖子指揮。
音樂一起，是那首爛大街的《恭喜恭喜》。