第173章早乾嗎去了！
為了賣樓房，方柏讓父親成立了溫城星海房地產公司。
目前帶“星海”的公司已經有四家公司，總資產規模已經夠大，方柏覺得可以成立星海集團公司了，可以提升品牌影響力，也有利於資源整合。
晚上吃飯的時候，方柏跟父母提了一下成立集團公司的決定。
“哥，那誰是董事長？”方婷婷笑嘻嘻打趣問道。
方柏當仁不讓，嘿嘿笑道：“當然是我咯，不過在家裡的話，還是媽最大，你最沒話語權，哈哈。”
“哥，那不行，我得有個職位，再怎麼說，我可是公司的專業攝影師。”
方柏看妹妹那嘚瑟的嘴臉，突然想起後世一個小段子，妹妹去應聘，威脅公司hr：“自我介紹一下，我叫方婷婷，我哥是董事長方柏，我爸是副總裁方石，我媽是財務總監劉鳳清，如果我沒被錄用的話，說明公司人事部的選拔製度有問題，我會向我哥說……”
方柏直接反對：“等你考上大學再說，我可聽說你在學校裡可狂拽吊炸天了，老師都不敢惹。”
“老哥，伱可彆汙蔑我，我老實得很，這還不是怪你，沒事向學校捐什麼錢，同學和老師看我的眼神怪怪的。”方婷婷一臉苦澀，當名人的妹妹太難了，特彆是有一個成績太好的哥哥，大家都拿她哥與她對比。
現在上個學期成績出來了，她拚命才進班前五名。
這個成績不算差了，可同學認為她還不夠努力。
老師對她客氣，還不是看在每年評優有錢的份上，得罪了她就是得罪了她哥，學校怕她哥不再捐款，這可跟她沒有一點關係。
方柏理解妹妹的反應，這其實還真怪他，這就是開掛給親人留下的後遺症。
飯後，方柏和父母聊一聊公司的事。
“建築公司和商場這邊的員工，年終獎一個月工資吧，再發些年貨，就這樣吧。
建築公司拿一百萬元出來分紅，三個小股東哭窮沒錢花。”方石樂嗬嗬說道，他代管建築公司，具體事情是召集三個小股東和技術負責人一起商量。
技術負責人目前拿的是工資，沒有股份，也沒有分紅。
而三個小股東的工資隻是象征性一個月幾百塊錢，收入主要還是靠分紅。
訂單都是來自內部，去年總營收有幾百萬元，不愁沒活乾，現在集中折騰房地產去了，建築公司總員工人數已經超過150人。
實際上，自從三個小股東加入公司後，身家漲了不少。
剛剛成立的星海房地產公司的股份跟他們三個小股東沒有關係，他們隻是負責施工而已。
目前開發的樓盤名稱叫“星海璀璨甌江庭”，占地麵積50畝地，項目容積率：2.5；綠地率：35.01。
建築總麵積83112.1㎡，地上部分總計58845.07㎡，分彆是住宅55604.32㎡、住宅物業用房877.01㎡、配電房290.41㎡、消控中心27.15㎡、門衛9㎡、配套公共文化設施155.77㎡、開閉所68.19㎡、彙聚機房40.17㎡、共享書房105.88㎡，社區禮堂301.22㎡……
也就是說，可以賣的部分就是5.56萬平方米住宅麵積、幾百個地下車庫和商鋪，一共540套房子，共5棟房子，一棟共有18層樓，每層6套房子，兩梯六戶。
分為四期建設，第一期隻賣108套房子，其他房子分三期銷售，戶型大多是89平方小三居和96平方大三居，少部分125平方四居。
這可是溫城第一個框架結構商品房，可不是磚混結構房，成本要高許多，而且還是人車分流。
可以說，這種高層住宅對這個年代來說就是高檔小區。
目前定價還沒確定，方石要問兒子的意見。
他們買這塊地的成本並不高，每畝隻要5萬元，但現在地價已經飆升許多倍了。
可以說，方柏去年購買的四百畝商業和住宅用地，原價值兩千萬元，現在已經漲到兩個億了。
讓方柏有些疑惑的是，金手指竟然沒算上這個財富，也許隻有變現的時候才算得上財富。
這50畝地，現在的地價成本就要兩千多萬元。
除去地價成本，這個小區的平均每平方米造價要五百元以上，這種高層要比磚混結構高出不少，算上地價，每平方米成本已經達到950元。
實際上，除去那些公共場地，加上現價土地成本，住宅部分的每平方成本達到1131元不分攤到車庫和商鋪）。
如果是之前的每畝5萬元的土地成本，住宅部分的每平方成本隻有791元。
對一個房地產開發小區來說，能售出80已經算不錯了，剩餘的20房子比較難賣。
也就是說，每平方實際成本要算到1413元，毛利空間至少30，即每平方定價至少1800元才行。
再算上銀行利息，還得加不少。
方柏看過造價方案和定價方案，跟父母說道：“均價2200元平方吧，一樓單價1800元左右，最好位置單價2600元左右，不管怎麼樣說，我們的樓盤定位為高檔小區。”
他大概算過一筆賬，如果住宅、商鋪和地下車庫全部賣光，的確能有九千萬元的毛利空間。
當然，這是最理想的情況，實際上不太可能賺到這麼多，除非延期等到房價上漲再銷售。
方柏的想法是開發一塊地後再購入新地皮，一直保證手頭上還有幾百畝地等到世紀末再開發。
星海璀璨甌江庭總投資約6600萬元，但隻要能夠賣出55房子不算利息），就能回本。
星海公司沒有這麼多資金開發，第一期開發也要一千多萬元。
前期隻需要投資一兩百萬元就足夠了，建起售樓部，地樁機進場後就可以預售了。
現在售樓部還要一兩個月才能搞好，方石打算年後開始宣傳，四月份左右進行預售。
方石說：“房地產公司隻是建立了一個草台班子，招了一個有經驗的副總負責，兒子你有空看一下，能不能用還是由你說了算。”
“行，明早我去佳雨公司看一下，下午見下麵。”方柏還是要探測一下子公司負責人的底，要不然，他不放心。
第二天，方柏來到佳雨老工廠，見到嶽父。
“阿柏，來啦，咱倆有空咱倆喝一杯。”秦東海看到方柏從桑塔納車裡下來，嚴肅的臉上立刻轉為笑容，走出車間迎接一下，拍拍他肩膀。
方柏微笑回應：“叔，要不中午吧，咱倆好好喝一杯。”
“行，聽小雨說你在申城那邊搞了一家機械廠，效益非常好。”
“做工程機械的，還行吧，剛起步。”
“謙虛了，你是做啥都厲害，這個閥門廠，說真的，沒你前期搞好人脈工作，哪有現在，幾個閥門廠老板都是看在你的麵子上給訂單。那個工裝夾具和模具，已經被一些閥門廠模仿出來了，我隻好把單價再降一降，單台利潤沒有以前高了。”秦東海說完歎了一聲。
方柏早有意料，安慰說道：“這是沒法避免的事，我們還是把主要精力放在新產品上。”
他去年研製的閘閥，雖然已經試製出來了，但推廣有些難度，隻能等新工廠建好再說了。
閥門行業跟其他行業銷售產品不一樣，中高端閥門進入門檻較高，終端客戶普遍采用合格供應商資格。
也就是說，佳雨公司研製出高品質閥門了，但現在是沒法打入供應商的門檻。
供應商要考察閥門廠的工廠資質，比如ts、9001、api等體係認證，產能、質量、設計和工藝水平、人員資質等。
這些資質辦理也不是很難，就是費時間和花錢，主要還是看產品質量。
辦理好資質後，隻要有好產品，再向終端客戶推銷就容易多了。
當然，如果隻是低端工業閥門的話，對閥門要求沒有那麼高。