2025.2.19.去年移居美國洛杉磯的業內好友、前寶龍地產副總裁兼寶龍置地總經理林峰利與我語音通話，談及中國的房地產的黃金時代已經徹底過去並感慨地回憶了共同經曆的同人生涯。說到大勢己去，世界堪憂，一代人的命運和每個人的人生曲線及“君子不立危牆之下”，“兼濟天下和獨善其身”和“激流勇退”及“旁觀者”等話題和選擇……
近段時間中國商業地產龍頭“萬達”和曾經的首富王健林持續甩賣“萬達廣場”資產自救；中國房地產優等生“萬科”高層集體被清洗，終於淪為國.企；地產之豹“融創”和狂人孫宏斌也瀕陷債務危機等等行業大事件都標誌著這個中國房地產這個曾經的G.D.P支柱產業徹底崩塌並進入不可逆轉的下行通道……
而前日引發海內外強烈關注的“民營.企業家.座談會”，房企遭遇“團.滅”，沒有一家受邀，無疑更是一種預警和讖語！
一一為此特在本書加寫幾章以表達一位曾經資深從業者（2000年至2020年20年先後從事房地產開發、金融與管理，房地產及商業地產教育培訓和增值服務及行業協會等工作和角色）對這個關係民計民生的行業的致敬和紀念（形式為節選不同時期作者的從事經曆，專業文章和新聞采訪）一一
首次涉獵房地產：
“1999年我接到亦師亦友的徐敬亞電約，此時他因主要參與大學同學曾大師的萬達地產千萬級彆的營銷事件，而由一位著名詩人兼評論家華麗轉身為地產策劃大手。
我與敬亞兄相識相交經年，有諸多交集。彼時，他正受聘為河南恒華地產總顧問，老板號稱杜工部的第N代傳人。對他青睞有加，不久又兼總裁。一是希望借助他對項目和產品營銷帶來革命性的突破和提升；二是也想借助他對中規中矩甚至保守土味的老班底產生衝擊和壓力。這次他從“古稱商都”特邀我去“今叫綠城”的鄭州，是讓我為杜老板站台和助力。因為他向老杜介紹了我這些年的金融專業、投融資特彆是此次借殼上市的經驗，所以老杜也動了想把家族企業改製上市的念頭。”（節選自本書“第五章：中原無鹿，踏足地產”）。
北上帝都，身陷地產江湖：
《北京城南發展再加速》
房天下2010/07/04
新華網2012/05/16
[朱淩波]我2000年在房山房地產公司做副總經理，我離開房山是2001年，後來就再也沒去過，今年5月份，原來那些老下屬讓我去一趟，這10年變化巨大！那時候我在房山的房子是2500一平，幾年下來你看多少錢了？現在樓麵價都接近2萬了。中國發展速度毋庸置疑，南城未來成長空間，無論政府主動還是開發商積極帶動，還是消費者轉變，現在你去雙井看有富力城，富力廣場，周邊很繁華，價值在不斷提升。談一個地塊的價值，交通先行，商業也是很重要的因素。商業方麵，除了政府引領性配套服務，實際也需要開發商品牌，萬科進來是龍頭力量，商業本身是很重要的，我一直有一個比喻，城市綜合體是區域綜合體，如果把城市比作一個圍棋盤，這個區域就是一個棋點。把人類生活全部放在裡麵，吃喝玩樂東西，它就是一個企業，萬科舊宮朗潤園項目12萬平米商業一旦建起來，不論是對萬科自身住宅的帶動，還是對於區域成長的拉動力量都是巨大的。”
《房企融資縱橫(三——企業債券破譯企業“生死決策“》
[摘要]：
房地產業界有句老話:開發商的主要任務就是兩個,一是找地,二是找錢。因為在當今這個越來越市場化的時代,其他的環節都可以給專業公司來做,開發商隻要做好和有能力做好領隊和裁判就行了。隻談找錢不談找地,是因為自打推行土地公開招標拍賣製度,過去靠地產暗箱操作賺取暴利的時代一去不複反了!甚至從某種意義上講、那種類似當年海南的地產概念也成了昨日黃花……作者結合在金融投資界與商界尤其是房地產界十幾年的操作和思考,將就房企在新形勢下的融資方式和方法資本運營、股權融資、銀行融資、基金、債券融資、資產證券化等進行探討和分析、以就教於同行。
[主題詞]：企業債券;資產證券化;銀行融資;股權融資;房地產業;債券融資;資本運營;市場化;開發商;拍賣製度
[作者]：朱淩波
[期刊]：中國樓市，北京房地產
［時間］：2001年
“改製工作暫時告一段落，我把主要精力投入到公司未來五年至十年發展綱要的撰寫上。同時把在四砂股份，恒華地產及良鄉房開這三年從事企業改製及上市，投融資積累的經驗和思考，在《中國樓市》專刊上發表了係列關於房企融資的文章，引起業內比較廣泛的關注和反響。
關於公司未來五年至十年規劃，我主要提出了兩個核心點和新概念：一是主體做土地運營商，兼做房地產開發商。依據和預測是房山雖然是北京的遠郊區，但未來五年至十年城市（鎮）代和郊區化發展將會逐步加速外擴並如火如荼。而當時房山土地特彆是成片土地資源豐富而低價，公司應該利用政府直屬和本土企業的不可替代優勢屯積土地。隨著全國品牌開發商大開發商的進入和大盤化趨勢，可獲得土地最高的增值。
二是立足本土做北京的西.南.王，不輕易對外投資。因為公司的資本，品牌和團隊有限，在保持一定比例的自主開發和銷售外，可更多與品牌開發商合作聯手，分享最大的溢價。
我的提案引發了公司管理層的激烈爭論，經過多次研究和論證，張總和團隊接受了我的理念和構想。不久就與長陽鎮協議鎖定了8000畝土地，繼而在建有高爾夫球場的青龍湖沿岸又圈下了800畝彆墅用地，
事實證明我的預測是對的。2015年我應李宏之邀，13年後第一次回到我曾經戰鬥的良鄉。此時的土地已漲價10倍，房價漲了15倍20倍。萬科，綠地、世茂和首創等大開發商雲集。輕軌房山線己於5年前開通。首創奧萊，萬科半島廣場和綠地繽紛城等商業中心也相繼開業……已經蔚然成為一座繁華熱鬨的新城區。”（節選自本書“第六章：遊俠與土豪，體製與市場”）。
站在巨人的肩膀上，房（商業）地產培訓：
“所以2002年夏，到良鄉房開一年多我還是選擇撤退了，儘管離開的理由和方式有些戲劇性，但我已不想披露。因為所有的理由無論主動還是被動都是借口而已。
我又住到了一年前從河南回北京二哥李鐵家的回龍觀的房子，這一住就是18年，開啟了我投入商界以來最持久最風光的職業教育一一地產培訓生涯……
隨著在清華大學主樓接待國內外元首的會議室的隆重開班，我的常規工作就是不斷根椐國家政策大勢的演變與學員大佬門需求和建議完善和提高課程，拜訪和鱗選一流師資，同時擔任課堂主持人和媒體代言人雙重角色，使我十幾年的商界生涯成功洗白和升華，學會了站在巨人肩膀上整合資源和造勢，並且脫胎換骨被媒體包裝為地產金融專家，受益匪淺，收獲良多。為我之後擔任企業戰略顧問，變身行業協會領導和自主創業培訓奠定了堅實的基礎和充分的儲備。
從此我與清華大學結下了八年之約。一直在校區辦公和工作。2010年亞太商業不動產學院成立後才搬離。但是每到事業或心態的關鍵轉折點，我都會不知不覺回到清華校園，漫步於熟悉的場景中，身心就會得到緩解和充電……”（節選自本書“第七章：清華哈佛UEO，地產金融專家）。
“2006年夏，CREO如期在端莊古樸的清華大學主樓開課。主辦機構清華大學對外學術文化交流中心主任崔國文教授慷慨致辭。中房協相關領導與“萬達”、“寶龍”、“北京城建”、“魯能地產”和“上海證大地產”等大中小房企的50名學員老總及行業特邀嘉賓近百人出席了開班儀式。
首屆總裁班邀請了地產，金融，商業和風水等商業地產產業鏈的國內外大咖親臨授課：國土資源部總規劃師胡存智先生；中國首個中外合資百貨燕莎友誼商城及首個奧特萊斯燕莎奧萊創始操盤手萬文英女士；花旗集團房地產基金高級副總裁兼中國首席投資官姚蔚女士；美國西蒙地產集團國際發展部副總裁潘麗君女士和香港術數大師兼建築師蔣匡文先生等。
CREO課程曆時一年的籌備和研究。主要搜集國內經典案例和創新項目，篩選優質的操盤手和業內專家擔任師資。課程組合：理論講座+案例考察；國內課程+海外課程。
總結一線實戰經驗與教訓，提煉出模式和方法，再用以返哺和指導企業和行業的發展與進步。同時關注和把握海外特彆是美日商業地產的成功典範和路徑。因為時下中國同行主要對標，模彷和借鑒的就是美國的高大洋全和創新性與日本的精細化和增值服務。首屆總裁班在國內上課半年後安排了10天的日本考察和學習。”（節選自本書“第十二章：放生事件，CREO開課回歸校園”）。
《房地產重大質變未來三五年內顯現》
青.島.新.聞.網：20040827
作者：全橙地產增值服務（中國）有限公司首席顧問朱淩波
2002年房地產泡沫和過熱的持續升溫和先蔓延，終於導致了央行121文件、國土部13號文件和國務院18號文件等係列金融和土地嚴政的陸續出台。毋庸質疑，這將使中國的房地產在經曆了相當長時間的量變後，累積到當前的重大質變，並將在未來的3—5年內逐漸顯現出來。
由壟斷經濟進入完全競爭經濟：
三年前我曾在一篇文章中把中國的房地產比喻成獅身人麵像，意即中國房地產在產品一頭，已經完全市場化，甚至像家電等行業那樣進入了完全競爭的時代；但在土地和資金的另一頭卻是暗箱操作和官商（地）結合。而且由於政策和財務等方麵的不對稱和不透明，成為所有行業中的最後一座暴利孤島！隻要有關係拿到地，隻要把村長鄉長搞掂———協議轉讓，隻要交15%30%的土地出讓金就可以拿到臨時土地證，反手就可以向銀行抵押貸款；通過建築商的墊資就可以開工，工程至正負零就可以賣房。但是隨著今天陡現的金融緊縮政策和高壓土地政策的連環推出，如今這些“旁門左道”幾乎全部被堵死了.8月31日，所有土地必須進入招拍掛；全國暫停半年審批農用地轉非農建設用地；開發區受到嚴查和停批；不交齊土地出讓金不僅拿不到土地證而且連預售許可證都休想；銀行停止土地貸款甚至第二套住宅和彆墅的按揭貸款都暫停了……好象中國的房地產業在一夜之間又回到了1993年“解放”前的宏觀調控時期，什麼拐點論，崩盤論乃至冬天論便紛紛揚揚了！
其實這不僅沒必要大驚小怪，反倒應該慶幸和欣慰。經過十年的滄桑曆練，終於可以與市場經濟全麵接軌了，終於可以挺起腰杆與其它行業比肩而立了，一洗“原罪”，真正走向了成熟、理性、開放和公平，由壟斷經濟向市場經濟邁進，逐步與WTO和海外資本遊戲規則接軌。
由賣方市場進入買方市場：
1998年的貨幣分房和按揭貸款，使中國的房地產集中噴發出巨大的消費能力和龐大的市場需求，中國一夜之間進入建築年代和散戶時代。房子———這個當年可以讓一個個熱血青年催眉折腰，甚至妥協到底老死在一個單位的龐然大物，終於被放到了交易的天平上！其強大的私有化動力和慣性，足以令中國的房地產商美美地享受了5年的甲方強勢和賣方優勢。但是，隨著這股提前了的消費曲線和消費節奏的慢慢恢複，客戶對房地產產品、法律和政策等相關因素的了解和把握也越來越深入和練達，錯誤、陷阱和維權遊戲，消費者、開發商、監管部門在鬥爭和博弈中攜手成長和成熟起來了。在北京等發達的一線城市，消費者帶著律師甚至記者買房的現象已經司空見慣。老百姓買房已經可以象逛超市一樣左挑右選。產品的極大豐富，按揭貸款和預售條件的嚴控，無論是主觀和客觀上都會造成持幣待購現象，在總量飽和和差異競爭的雙重壓力環境下，中國的房地產市場已經由賣方市場進入買方市場。
由杠杆投資階段進入實力投資階段：
與其它行業相比，中國的房地產業曆來是杠杆經濟原理運用最充分的行業。由於以往土地、貸款、墊資、預售等一係列政策的寬鬆和傾斜，一個項目往往隻需總投資額的30%甚至更少，就可以運做起來，而且大家也習慣了這種“四兩撥千斤”和“小車不倒隻管推”的投資模式。但是萬萬想不到的是政府和銀行的臉變得如此之快。接踵而至的相關政策，項目的資本金比例提高到35%，土地招拍掛的前期拿地資金，土地貸款的停止和開發貸款的緊縮，對期房轉讓和預售條件的高門檻和消費者現房觀念的成熟等，一下子把中國的房地產逼到了高台上，將由貿易型（定金式）的投資模式向產業型（實力型）投資模式轉化。既往資金鏈的任何一環投機取巧的漏洞和可能都被和正被堵死。能不能完成這致命的一跳，完成對中國傳統地產的超越，是中國房地產商麵臨著嚴峻的考驗。在目前的資金鏈形態中，特彆是非銀行資金進入的管道和工具匱乏的情況下，一個企業的金融資源、資金潛力和市場前瞻性將是決定未來成敗的關鍵。規模和資本、項目與現金的對應關係和整合思維注定是不同階段企業運營和發展的瓶頸。
由樂觀預測思維進入冷靜預測思維：
中國房地產過去由於突然進入商品房時代，個人住房私有化的迅猛需求和集中爆發的消費能力和巨大慣性等三大原因，形成了獨特的大陸短期開發銷售模式。而且由於土地、資金和市場的三大先天優勢，房地產商們普遍養成了一種樂觀和習慣性的思維方式：隻要拿到地，就能搞到錢開發，隻要蓋起房子就有人買，不僅會賺錢而且一定賺大錢。但是隨著土地成本、資金成本、市場競爭成本、政策成本和管理成本的不斷加大，消費者對產品性價比的要求越來越高，平均利潤率也逐年下降。那種寅吃卯糧和傻子過年的經營思維和短視眼光必將要付出沉重甚至是傾家蕩產的代價！
靠激情、直覺、膽略、運氣和經驗成功的第一代房地產企業（家）正麵臨嚴峻的考驗和危機。市場進入到不是你有規模實力和你有成功經驗你就一定成功的新實驗（創新）主義時期。
特彆是中國房地產僅僅十年的發展時間，嚴格意義上還沒有經曆一個行業從創始、成長、興盛、成熟、平穩和衰落的完整周期，該發生的問題還沒有全部發生，因此解決不同問題的辦法也同樣在摸索和總結中。專業化、市場細分化、職業化、周期性、公開性、團隊精神、遊戲規則、戰略思維和資本意識等等西方流行和在其它行業已經深入人心的管理學詞彙對中國的房地產行業來說都為時不晚！