全國級大開發商和區域性中小開發商將平分秋色：
121係列文件出台後，一些地產大腕都驚呼什麼80%的中小房地產企業將被淘汰出局。這些自以為是的論斷如果不是為了嘩眾取寵、保持他們在媒體上一貫的領袖地位的話，就說明他們的自大、無知和偏狹。不過，這些“叱吒風雲”的大企業的活動半徑大都局限於一、二線城市，對三、四線城市的房地產市場特點和中小房地產開發商的生存方式幾乎一無所知。
我們都知道中國房地產短期開發銷售（項目型）和區域化生存發展的兩大特點，決定了中國房地產市場是不能套用所謂香港和美國模式的，對於大多數中小房地產商來說，如何運用好所在區域的綜合資源優勢（人脈、關係、風俗、市場和價格等），利用好中國計劃經濟向市場經濟的轉軌期和地方政府與中央政府的博弈狀態，抓住三、四線城市房地產剛剛啟動和不發達的機遇，充分發揮房地產企業的學習型特點，借助各種房地產專業力量和工具，必將成長為區域性的主導力量，並將在全國整體市場份額中與那些在一、二線城市鏖戰的大開發商們平分秋色！
《聯想的地產新世界與老帥的新棋局》
本文原載《商務周刊》2005年09期
作者：徐蕾
“創維原董事局**黃宏生是三亞人，2003年開始在三亞大規模投資房地產，號稱投資20億元。因為不熟悉房地產的運作規則，資金周轉不靈，創維被迫挪用上市公司幾千萬資金以填補房地產業務的資金窟窿，其結果是黃宏生被香港廉政公署起訴。
“這很大程度上是因為黃宏生個人光宗耀祖的老鄉情結和同當地政府搞好關係的政治情結，而非一種理性投資。”全橙地產增值服務(中國有限公司執行合夥人、首席顧問朱淩波說。曾經號稱投資50億元進軍房地產的新希望集團，與初進地產業的聲勢浩大相比，進入後卻波瀾不驚，在房地產界杳無聲息。
朱淩波認為，聯想走實業模式進入房地產行業，是沿襲IT行業的一種習慣性思維，但他強調，中國的房地產行業實際上是一種貿易型行業，而不是一種實業型行業。“儘管進入房地產行業的門檻已經調高了不少，但實際上中國房地產行業典型的運作模式仍然是用30%的資金拿地、抵押貸款、墊資、收定金，用杠杆資金模式在兩三年內完成產品循環。”朱淩波不無擔心地認為，與IT行業不同，房地產行業自身是有周期性的，本質上是一個資源型行業，尤其是土地具有不可再生性和稀缺性，目前二線城市競爭已經很激烈，“夯實了再撒一層土”的謹慎會導致占有資源能力差、項目操盤周期長和團隊磨合能力弱等一係列問題
“慢也是一種風險。”朱說。“等到真正夯實了再進行擴張的時候，聯想快速膨脹的機會已經很少了。作為外行企業進入房地產行業，如果不更快進入，聯想的機會會越來越小，風險也越來越大。”
他認為，如果聯想真的想把房地產作為支柱行業來做，應該對未來房地產衍生品渠道周期有很好的預測和運用，“投資和並購的方式可能會更適合這種大品牌企業的進入”。
朱淩波分析說：“一個非房地產行業的強勢品牌進入房地產行業，原來的品牌不一定能起到正麵作用，人們會有疑惑，聯想是做電腦的專家，並不一定就是做地產的專家。”但他也認為，聯想地產給自己建立了太多的防火牆，既然已經決心做好的物業了，既然每個項目都謹慎小心地對待，融科智地有什麼理由擔心自己做不好會砸了“聯想”的招牌呢？
“融科智地沒有把這個品牌應用好。”朱淩波評價道。在他看來，聯想的品牌確實有號召力，最起碼大家相信聯想的商業信譽，而這在地產界是非常關鍵的。“聯想的企業形象、社會地位和柳傳誌的個人理念，完全可以大張旗鼓地宣傳，告訴人們自己秉持聯想一貫的風格做地產，要做講責任、專業化、對公眾負責的企業”。
所以朱淩波建議，如果確實看好房地產行業的成長性和周期，融科智地應該高屋建瓴、大張旗鼓進行戰略布局，以做主流開發商的誌向大聲宣布聯想進入房地產市場，采用投資、並購等金融手段迅速完成全國布局。他認為，以聯想如今世界500強的身價，肯定能夠在各城市都拿到最好的土地，迅速整合當地的專業機構和團隊，做出好的工程項目，迅速成為全國性開發商
與伍敏等人有過接觸的朱淩波評價說：“聯想地產是由一群非常勤奮、好學的人組成的。”伍敏和幾位聯想地產的同事曾經參加過由朱淩波參與組織的房地產培訓班，每次上課都會密密麻麻記上十幾頁筆記，課間還追著老師不停提問。“以他們在公司擔任的職務，還能這樣勤學好問，在一般企業的高管中比較少見。”朱淩波說。
《順馳閃婚的前生今世》
新世紀周刊
2006.09.20
朱淩波分析：“順馳做房地產的所有資金都用外部資金，借用全部融資手段，讓所有的土地儘快進入操盤的階段。順馳這樣做使資金鏈更快連接起來，更快完成資金循環。““當然，這建立在中國房地產模式特殊運營基礎上。“朱淩波進一步分析，順馳選擇這個模式發展，契合了當前房地產行業發展規律的特點，國內城市化進程，市場存在巨大的住房需求，使房地產市場給順馳一類的企業短時間內急速擴張提供了強大的市場空間。“他采用的手法其實其他的很多開發商也在采用，如果說這些是房地產行業內的遊戲規則，那麼順馳的確是一個"高手"。
“朱淩波第一次接觸孫宏斌和他的“狼團隊“是在2003年第五屆中國(深圳住交會上。據朱淩波回憶，當時，孫略帶神經質的激情叫板著實令他一驚：“順馳中長期戰略是做中國房地產中介產業和房地產開發領域的雙第一，做市場的領導者！2004年在開發領域實現銷售額100億元！“要知道當時就連萬科這樣的地產巨頭也隻有幾十億的銷售額。
高增長同時帶來了**險。“粗略計算，2004年順馳買地的錢將近百億。“朱淩波分析說，“此時嚴峻的現實擺在孫宏斌眼前嚴重的資金透支、資金來源的堵塞，以及高速擴張帶來的人才、管理和產品的缺憾等等。“雖然時任CEO的汪浩強調，在實行全國化戰略後，順馳的預算就由半年一次變成一周一次，而且同時會有幾個方案備用，但資金的缺口還是越拉越大。
“看來，順馳是成也全國擴張，敗也全國擴張。“朱淩波說，“順馳今天的被收購應該是必然的，其實很早就預示了這樣的結果。“
更令孫宏斌沒有想到的是，房地產的宏觀調控來得如此迅猛，而且一輪比一輪強大，無情地打碎了他做中國房地產老大的夢。
“距離霸業，孫宏斌曾經那麼近。“朱淩波說，“如果不趕上急風暴雨式的宏觀調控，也許順馳在搶占了土地儲備的先機後還有時間來補課和調整。但目前順馳的這輛戰車必須從高速公路的出口開出來，在服務區加油、換司機和調整休息，現在最重要的是解決危機，控製速度和規模，以備再戰。“
清華大學國際商業地產運營商培訓辦首席專家朱淩波對《新世紀》表示，順馳此舉既非被動地被兼並，也非主動地出讓，而是被動式的主動出讓，這是企業內外交困下的自救行為，也是一次戰略性的變相融資行為。
對房地產市場兼並和收購有豐富經驗的朱淩波表示，不是萬不得已，孫宏斌絕對不會出讓股權。一般的規律是房地產企業家都天然地拒絕全麵收購，主動戰略式的出讓股權和管理權目前極少發生，大多是被動式的兼並。他說：“我們應該看到孫宏斌擁有40%的股權並是第二大股東，而且還以個人股權擔保為順馳融資，所以我現在更願意相信孫此次的舉動不是個人套現而是戰略行為。我甚至假想，香港路勁基建收購順馳的背後是否還有未來回購股權的條款，也許這隻是一次戰略性的變相融資行為。“
2006",中國商業地產國際年
《城市開發》|2006年第5期
作者：朱淩波
摘要
自從2002年中國房地產業內首次提出“商業地產”這個新概念以來，中國的商業地產已經經曆了2002年的強力啟動、2003年商業地產元年的快速發展，2004年商業地產問題年和2005年商業地產空置年四大階段。伴隨著2004年底中國零售業對外全麵開放，特彆是2005年下半年中外銀行中長期商業貸款的首次發放和海外尤其是香港、新加坡REITs的大舉進入，再加上國內非銀行信貸融資方式的大力推進……
2008年12月21日，由《東方人物周刊》、《參考消息?北京參考》、北京電視台財經頻道、新浪網財經頻道聯合主辦的“誰將影響下一個30年——贏在未來?商界領軍人物”高峰論壇在北京召開，新浪網全程直播本次論壇。
論壇嘉賓：遠大空調有限公司總裁張躍，凡客誠品科技有限公司CEO陳年，UCWEB執行董事長雷軍，西洋集團董事長周福仁，全國工商聯房地產商會朱淩波等
論壇實錄節選：
主持人（北大縱橫王璞）：經濟的下滑、行業裡出現的質量事件、政府的政策打壓、房地產的急劇下滑，這都是企業麵臨的風險。那麼，如何應對這些風險？哪怕隻是房地產行業探討一下也行，所以我們想請全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會主任朱淩波先生為我們談一下預警和危機。
朱淩波：實際上，這樣一個決策應該是一個知名的房地產企業家來談，但是房地產麵臨著雙重的內外因素的困境。第一個是從2004年，國家對房地產進行了幾輪調整，價格都沒有調下來。那麼，在今年的危機金融到來之前房地產行業的質變下來了。老百姓覺得每一次政府的調整都不行，每一次價格都調不下來。但是，這個質的過程也證明了房地產行業生存的現狀。
第二個，這次美國的金融危機對於房地產行業的傳導性直接的效應最大。它的金融在中國是一個初始的階段，原始的金融方式又麵臨一個挑戰，尤其是麵對一個投資，這個行業麵臨一個非常大的困境。實際上，最近我們參加了很多各種開創式的、封閉式的、不同層麵的開發公司圈子的論壇。我希望代表行業，對於目前的形勢，對於房地產行業有幾點思考。
第一個，行業這次對宏觀調控、房價下跌、交易量急劇萎縮，很多房地產行業內部的開發商，包括專家和產業的很多人，覺得政府終於把它調下來了，現在又要出很多的救市政策，有人說政府是最缺德的。但是，實際上我認為這一跌有三個好處，第一個是跌出了老百姓的怨氣。
當年，互聯網帶頭匿名式對於房地產行業進行指責，通過這一點老百姓有兩個情況，沒有買房的人希望價格再跌，但是他對於房子的價格是沒有判斷的。第二點，已經買房的人，有了固定型的資產，這一跌有了切實的感受，對於房地產價格的下跌有了更清晰的認識。第二跌，跌出了房地產商的損失。
我們這幾年高速的房地產交易價格的增長，讓房地產商積極地完全看好的投資方式，對於價格和市場的體製都出現了非理性。尤其是他們意識到，一個行業總有周期化，總有從高峰跌入低穀。還有，在中國固定資產型，我們叫做持有型物業的金融體係嚴重缺失的情況下，房地產期房最長的是3、5年就完成了交易，變成的一個短期的現金交易的模式。所以，對於行業的周期發展和消費者的消費預期沒有一個判斷。這個慣性也帶動了一個行業。
第三個，也是政府的調控帶動。政府跌下來要調，走到高峰也要調，這是積極發展的方麵，也是政府有所作為的領域。這一跌出了三個效果，我認為是很健康的。
現在，短期的開發商最關心什麼時候交易量回升，什麼時候價格可以回升。我認為這些問題不是最重要的，最重要無論是宏觀調控房地產的危機，還是美國的金融海嘯的危機，包括我們這幾年的地震、雪災等等的天災人禍造成人心態的變化，會給這個行業未來的30年帶來什麼樣的影響？這是需要討論的。
我剛才來之前，說這些討論是不是影響未來30年，像房地產這樣傳統的行業下降。這次的房地產行業會影響幾代人？我認為還有很大的影響。
未來的30年和我們現在的30年是相吻合的，那麼中國的房地產行業和企業是什麼樣的形勢，對中國關心千家萬戶，或者是對於國民資產的質量有所關心？
第一個是房地產行業對於利潤的期待要有調整，要更接近於社會的平均利潤，這種暴利的年代已經一去不複返了。
第二個這個行業以前都是短期的現金流交易，短期的區域化生存。房地產行業是所有的行業裡麵集群最少的，萬科在全行業占的比例，現在已經是0.9%左右。這個行業是一個特彆分散的大行業小企業。我們國家有80%的信貸是房地產、土地這樣的抵押物，尤其是我們房地產行業所有的資金來源都是短期的。尤其是現在信貸和非信貸的危機的時候，在美國危機大背景的情況下，我們的創新房地產的政策，國務院也在討論推行Reits。
最後一個是房地產行業在未來30年的商業模式。它要才什麼樣的商業模式我記得04年房地產行業是要學習美國的房地產市場和香港的房地產市場。當時我們提出了房地產行業要成為一個新興行業，包括互聯網、產業、金融，這些已經走過周期化生存，已經經曆了**險的階段，才能更好地生存。