五月底的深圳，空氣已經開始變得濕熱，午後的陽光透過會議室的百葉窗，在光潔的會議桌麵上投下斑駁的光影。空調低聲運作，驅散著暑氣，但會議室內的氣氛，卻帶著一種反思過後趨於務實的冷靜。
這是羅湖那塊誌在必得的住宅用地競標失利後，蕭遠首次召集地產團隊的核心成員進行戰略複盤與方向調整會議。之前的失利，像一盆冷水，澆熄了團隊因前期順風順水而產生的些許浮躁，也迫使蕭遠和趙經理必須更冷靜、更長遠地審視遠航地產在深圳這片熱土上的生存與發展之道。
蕭遠坐在主位，神情平靜，看不出太多競標失敗後的沮喪，更多的是沉思。他麵前攤開著趙經理提前提交的厚厚一疊報告，涵蓋了深圳各區的土地市場信息、政策動向以及團隊提出的數個備選方案。
趙經理率先開口，語氣沉穩，帶著檢討的意味：“蕭總，各位同事，羅湖地塊的失利，主要責任在我。我們對競爭對手的決心和資金實力預估不足，尤其是對王健集團的介入方式和報價策略判斷有誤。這次教訓很深刻，說明在深圳這個市場，不能再抱著過去那種憑借信息和資金優勢就能輕鬆取勝的想法了。競爭已經白熱化，我們必須調整策略。”
蕭遠擺擺手，語氣平和：“老趙，不必過度自責。競標有輸有贏，很正常。王健這次是下了血本，誌在必得。我們沒必要在價格頂點去硬碰硬。關鍵是，吃了虧，要長記性。今天這個會，目的不是追責，而是明確我們下一步該怎麼走。說說你們的想法。”他目光掃過趙經理和他帶來的兩位得力乾將。
市場分析主管小陳是個戴著眼鏡的年輕人，心思縝密，他打開投影儀90年代中前期，這算是比較先進的辦公設備了），幕布上顯示出深圳地圖。“蕭總，趙總。我們分析了當前深圳土地市場的幾個特點。”他切換著幻燈片，“一是特區內，尤其是羅湖、上步後來福田的核心區）等成熟區域，優質住宅用地供應越來越少，價格被各大開發商抬得很高，利潤空間正在被壓縮。二是，隨著深圳發展重心西移，福田中心區的規劃已經明朗，但那裡的地價也水漲船高，而且爭奪激烈，我們直接介入的成本和風險都不小。”
他指著地圖上關外的大片區域：“三是，寶安、龍華等關外地區，目前地價低廉，但基礎設施相對落後，市場接受度需要時間培養。四是，隨著特區經濟發展，早期建設的大量工業廠房，尤其是位於現在看來位置不錯的區域，麵臨著升級改造或遷移的需求。”
投資拓展主管老李接著話頭，他是個經驗豐富的老地產，說話帶著廣式普通話的口音：“蕭總，我和小陳，還有團隊其他同事討論後，認為我們遠航地產現階段，不應該再去擠特區中心區住宅用地這根‘獨木橋’。我們應該發揮我們的優勢，另辟蹊徑。”
“哦？什麼優勢？什麼蹊徑？”蕭遠身體微微前傾，表現出濃厚的興趣。
老李清了清嗓子，說道：“第一，我們的優勢是資金相對靈活，決策鏈條短，不像一些國企或大開發商那樣僵化。第二，蕭總您一直強調的創新意識和風險控製。所以，我們建議，采取‘雙線並行’的策略。”
他伸出兩根手指：“第一條線，轉向當前價值窪地，但具有明確規劃和交通利好的區域。比如，南山區的後海片區、科技園周邊。那裡現在看起來還有點偏，但市政府對高新科技的扶持力度很大，未來會有大量高科技企業和高收入人群湧入。我們現在提前布局，拿下一些規模適中、總價可控的住宅用地，雖然短期內可能不溫不火，但長期增值潛力巨大。而且競爭相對沒那麼激烈。”
“第二條線，”老李加重了語氣，“也是我們認為更具操作性、能更快產生現金流和打出品牌差異化的方向——存量物業改造，特彆是工業廠房改造為公寓。”
小陳適時切換幻燈片，展示出幾張位於福田區華強北附近、以及羅湖區靠近口岸區域的舊工業廠房的照片和外部分析報告。“蕭總，您看。這些廠房，建於80年代初，現在因為產業升級、環保要求或者業主另有發展，處於空置或低效利用狀態。它們的位置其實非常好，周邊生活配套成熟，交通便利。但因為是工業產權，土地性質是工業或倉儲用地，直接開發住宅受限。”
“但是，”小陳話鋒一轉，帶著一絲興奮，“根據深圳最新的城市更新試行辦法和相關的政策解讀，在符合城市規劃、滿足安全、環保等條件的前提下，允許對舊工業區、舊商業區進行綜合整治和功能改變。雖然流程會複雜一些，需要和規劃、建設、消防等多個部門溝通，但政策口子是開了的！”
趙經理接過話，總結道：“蕭總，我們的想法是，收購這類舊廠房，然後向政府申請改變功能，將其改造為適合單身白領、年輕小家庭居住的公寓。我們可以引入一些新的設計理念，比如oft風格，層高夠的話可以做夾層，強調空間的實用性和時尚感。這種產品，在深圳目前幾乎是空白！目標客戶明確，就是那些在市中心工作，但買不起或者不想買高價商品房，又對居住品質有一定要求的年輕人。”
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他越說越有信心：“這種模式的優點很明顯：一，收購成本遠低於招拍掛拿地；二，改造周期相對較短，能快速形成供應，回籠資金；三，容易做出產品特色，形成市場口碑；四，符合城市更新政策導向，容易獲得政府支持。風險在於政策執行的確定性，以及改造過程中的技術問題和成本控製。”
蕭遠靜靜地聽著，手指無意識地在桌麵上輕輕敲擊。他的大腦在飛速運轉，結合著自己來自未來的見識和係統提供的輔助判斷。
事實上，在趙經理他們彙報的過程中，蕭遠已經悄然啟動了的【行業趨勢預測】功能，將注意力集中在“深圳城市更新”、“工業廠房改造”以及“南山、寶安、龍華區域發展”這幾個關鍵詞上。
係統界麵在他意識中泛起微光，一行行分析文字和數據流無聲地滑過：
【行業趨勢預測v20）分析報告節選）】
主題：深圳存量物業改造及區域發展潛力
?工業廠房改造為公寓oft創意空間概念）：符合全球大城市發展規律。未來58年內，隨著深圳土地資源日益稀缺及年輕人口湧入，此類產品需求將呈爆發式增長。成功概率評估：高78）。核心風險：政策連續性需密切關注地方細則）、消防安全規範、鄰裡關係處理。建議：選擇產權清晰、位於非核心工業區但交通便利的物業作為試點。
?南山區後海、科技園）：高新技術產業核心承載區，未來10年將是深圳增長極。住宅需求旺盛，增值潛力極大。成功概率評估：極高85）。風險：短期配套不足，需要持有耐心。
?寶安區、龍華區關外）：受特區土地資源瓶頸倒逼，未來510年將成為深圳城市拓展和產業轉移的主要方向。基礎設施將快速完善，地價房價具備巨大上升空間。成功概率評估：高80）。風險：發展周期較長，需要精準把握進入時機，避免過早沉澱大量資金。
係統的分析，與趙經理團隊提出的策略高度吻合，甚至給出了更長期和更宏觀的肯定。這極大地堅定了蕭遠的信心。
他停止敲擊桌麵，抬起頭，目光銳利地掃過三人，臉上露出了會議開始後的第一個笑容：“好！說得很好！”
這三個字，讓趙經理、小陳和老李都暗暗鬆了口氣，緊繃的神經鬆弛下來。
“老趙，你們這個思路調整得非常及時，也非常正確！”蕭遠肯定道，“羅湖那塊地沒拿到，現在看來，未必是壞事。它逼著我們跳出紅海，去尋找更廣闊的藍海。你們提出的‘雙線並行’，尤其是工業廠房改造這個方向，我覺得非常有前景！這不僅是做生意，更是參與深圳這座城市蛻變的過程，意義不同。”
他走到地圖前，指著福田和南山的位置：“福田華強北周邊、車公廟區域，南山的前海、後海，這些地方的舊廠房，可以作為我們首批重點考察的目標。原則是：產權清晰、規模適中、改造可行性高。”
然後，他的手指劃向關外的寶安和龍華：“至於你們說的關外區域，眼光要放得更長遠。係統……呃，市場的普遍規律顯示，當一個核心城市發展到一定階段，必然向周邊區域擴張。深圳關內土地很快就將耗儘，未來十年，寶安、龍華，甚至是更遠的龍崗，必將迎來翻天覆地的變化。我們現在就要開始研究，在這些地方尋找具有戰略價值的地塊，不一定馬上開發，但可以先進行戰略性儲備，或者參與一些早期的土地整理項目。這叫‘深挖洞，廣積糧’！”
“深挖洞，廣積糧”，這句話出自毛澤東主席，意在強調積蓄力量、做好長期準備。蕭遠在此引用，精準地概括了遠航地產未來的戰略核心：不再追求短期內在熱點區域的高價搏殺，而是轉向潛力區域的精耕細作和存量市場的創新開拓，積累優質土地儲備和獨特的開發經驗，為未來的爆發打下堅實基礎。
趙經理聞言，精神大振：“蕭總，您總結得太到位了！‘深挖洞，廣積糧’，這exacty就是我們下一步的戰略指導思想！我們一定認真落實。”
蕭遠坐回座位，具體指示道：“好，那就這麼定。第一，立即成立兩個專項小組。一個負責‘存量物業改造’，老趙你親自掛帥，小陳負責市場研究和項目篩選，老李負責對外談判和前期政策溝通。首批選一到兩個項目做試點，要快，但要穩，做出標杆效應。另一個小組，負責‘關外戰略儲備地研究’，由小陳牽頭，製定一個長期的跟蹤和研究計劃，定期向我彙報關外各重點區域的發展動態和潛在機會。”
“第二，資金方麵，我會協調集團，確保地產板塊有足夠的資金支持新戰略。但這種支持不是無限製的，每一個項目都必須有嚴格的投資回報分析和風險控製預案。”
“第三，人才。這種新的業務模式，需要既懂開發又懂政策、既有創意又能搞定報批報建的特殊人才。可以考慮從外部引進有相關經驗的人才，同時加強內部培訓。”
“是！蕭總，我們明白！”趙經理三人齊聲應道。
會議又持續了一個多小時，就首批重點考察的廠房清單、關外研究區域的優先級、團隊組建的細節等進行了深入討論。氛圍從一開始的凝重檢討，徹底轉變為充滿乾勁的戰略部署。
散會後，趙經理三人帶著明確的任務和昂揚的鬥誌離開。蕭遠獨自留在會議室，走到窗邊，俯瞰著樓下日漸繁華的街道。
這次戰略調整，看似是被動應對競爭失利，實則是一次主動的戰略升華。它標誌著遠航地產從依靠信息差和資金優勢的“機會主義者”，開始向依靠專業判斷、創新模式和長遠眼光的“戰略投資者”轉變。這不僅是地產板塊的成長，也是蕭遠本人商業思維的進一步成熟。
他知道，與王健的競爭不會消失，甚至會更加激烈。但未來的競爭，將不再是單一地塊上的價格火拚，而是在城市發展大勢的判斷、商業模式創新、資源整合能力等更深層次上的較量。
“深挖洞，廣積糧，緩稱王……”蕭遠低聲自語，嘴角勾起一抹自信的弧度。他仿佛已經看到，在深圳這片充滿無限可能的土地上，遠航地產這艘航船，正調整風帆，駛向一片更廣闊、也更能體現其獨特價值的新海域。
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